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Comment diviser son terrain ?

Posté par ARE Immo le juillet 2, 2021
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Diviser son terrain est une pratique de plus en plus répandue. C’est une procédure immobilière tout à fait légale, mais qui demande de passer par un certain nombre d’étapes-clés pour pouvoir être réalisée. Elle permet au propriétaire du terrain de pouvoir effectuer une plus-value intéressante.

Pourquoi diviser son terrain ?

Il existe plusieurs raisons possibles pour vouloir diviser son terrain. Tout d’abord, lorsqu’il s’agit d’un terrain constructible très grand, le prix total est par conséquent plus élevé.

Le fait de diviser le terrain en plusieurs parcelles va rendre chaque parcelle plus accessible pour les potentiels acheteurs.

Le coût plus bas des parcelles va normalement augmenter le nombre d’acheteurs intéressés et va souvent permettre de vendre plus rapidement les lots créés. Le projet peut également être de diviser le terrain pour construire une nouvelle maison sur la parcelle en question, qui pourra ensuite être louée ou vendue.

Pour un propriétaire n’utilisant qu’une partie de son terrain, le diviser en plusieurs parcelles pour pouvoir céder celles dont il ne fait pas usage représente un réel profit économique. Le propriétaire qui divise le terrain pour en vendre une ou plusieurs parcelles inoccupées gagne ainsi de l’argent avec la vente et n’a plus à gérer l’entretien de l’ensemble du terrain.

La division de la propriété est vue favorablement par les autorités, car elle permet aux municipalités d’augmenter leurs revenus fiscaux via une densité urbaine plus élevée. De même, la division de terrain va dans le sens voulu des autorités de lutter contre l’étalement urbain.

Quelles sont les étapes administratives pour diviser son terrain ?

Pour pouvoir diviser son terrain, il est nécessaire de procéder tout d’abord à quelques vérifications concernant la faisabilité du projet.

En effet, tous les terrains ne sont pas divisibles. Il faut premièrement s’assurer que la ou les parcelles que le propriétaire souhaite vendre sont bien constructibles et qu’elles ont bien un accès vers l’extérieur, que ce soit en direct ou en passant par un chemin.

En effet, il faut obligatoirement que les parcelles créées puissent avoir accès aux différents réseaux. Si ce n’est pas le cas, le projet ne peut pas aller plus loin. Pour débuter, il faut donc se rendre à la mairie et consulter le plan local d’urbanisme (PLU). Ce PLU peut fortement influencer le projet de division.

En effet, il comprend en général des règles telles que l’emprise au sol, les règles d’alignement sur la voirie municipale ou bien encore la distance minimum à respecter entre deux constructions. Une fois cette vérification effectuée, il faut demander à la mairie qu’elle réalise une étude de faisabilité. La mairie étudie alors la zone, la faisabilité du projet, le plan du terrain pour ensuite donner son accord. Cette étape peut prendre plusieurs semaines.

Une fois cette première démarche effectuée, il est alors nécessaire de passer au bornage de parcelles afin que ces dernières soient bien délimitées de manière officielle pour pouvoir ensuite être vendues.

Cette obligation est définie dans la loi sur le code de l’urbanisme et ne peut être réalisée que par un géomètre expert autorisé. Les limites du terrain sont déterminées avec des repères visibles. Le coût de ce bornage est pris en charge par le propriétaire du terrain.

Enfin, la division doit également être reconnue administrativement. Pour cela, il est nécessaire d’obtenir une autorisation de division auprès de la mairie. Ces règles peuvent néanmoins être amenées à varier notamment si des constructions sont déjà présentes sur le terrain ou bien s’il s’agit d’un lotissement.

Les règles administratives applicables dans ce cas différent en fonction du nombre d’années depuis la création du lotissement. Une fois cette autorisation obtenue, elle doit enfin faire l’objet d’un affichage sur le terrain pendant une durée minimum de deux mois.

Passé ce délai et sans recours d’une tierce personne, la division est officielle est enregistrée dans les cadastres municipaux. Il est également possible d’obtenir le permis de construire pour la parcelle de terrain nouvellement reconnue afin de pouvoir procéder à l’édification d’un bâtiment.

Le coût de la division d’un terrain

Procéder à une telle opération immobilière a évidemment un coût, qu’il est important de prendre en compte avant de se lancer dans le projet. Il faut tout d’abord rémunérer le géomètre expert chargé de la lecture des plans d’urbanisme et du bornage de la ou des parcelles.

À ces frais s’ajoutent les taxes et impôts sur la vente des terrains, même si le terrain abrite à l’origine la résidence principale du vendeur. Si le propriétaire possède ce terrain depuis moins de 30 ans, il n’est pas exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière et des prélèvements sociaux.

À noter que dans certaines zones tendues, il est possible d’obtenir un abattement sur la plus-value, il est donc nécessaire de se renseigner au préalable. Enfin, une taxe communale peut être instaurée par les communes sur le premier achat des terrains rendus constructibles suite à la division du terrain.

Son taux est de 10 % de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien actualisé selon l’indice des prix à la consommation. Même si l’opération présente des frais, elle reste en général très avantageuse pour le propriétaire cédant une partie plus ou moins importante de son terrain.

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