Différence entre compromis et promesse de vente

Vous avez visité un bien immobilier qui correspond à tous vos critères et vous envisagez de l’acquérir ? La première étape du processus de l’achat immobilier est la signature d’un avant-contrat qui engage les deux parties, le vendeur et l’acquéreur.

L’avant-contrat se présente sous la forme d’un compromis ou d’une promesse de vente. Vous vous demandez quelle est la différence ? Alors, vous retrouverez toutes les informations sur ces deux types d’avant-contrats dans cet article.

À quoi sert l’avant-contrat ?

La signature de l’avant-contrat est la première étape pour acquérir un bien immobilier. Il doit être signé par le vendeur et l’acquéreur. Ce document prépare l’acte authentique de vente qui est l’étape ultime pour acheter un bien. L’avant-contrat sert à engager les deux parties. Il engage le vendeur à vendre sa propriété à l’acquéreur qui s’engage à son tour à l’acheter.

L’avant-contrat fixe les modalités de la vente et les conventions des deux parties. Le prix du bien immobilier doit donc évidemment figurer sur l’avant-contrat. L’acte définitif de vente servira à authentifier ces modalités.

De plus, la présence d’un notaire n’est pas requise pour la signature puisque celle-ci peut être effectuée sous seing privé. Il n’y a pas non plus besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.

L’avant-contrat peut être rédigé sous la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Ils ont bien entendu la même utilité, mais ils n’engagent pas forcément les deux parties de la même manière.

Le compromis de vente

Le compromis de vente engage aussi bien l’acquéreur que le vendeur du bien immobilier. Aussi appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis est utilisé pour engager définitivement les deux parties qui se sont mises d’accord sur le bien et son prix. En effet, l’article 1589 du Code civil précise que : « le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix ».

À l’heure actuelle, le compromis de vente est plus courant que la promesse de vente pour laquelle vous retrouverez plus de détails dans les lignes suivantes. Quand un compromis de vente est signé, il est tout à fait possible d’avoir recours à la justice si l’autre partie refuse la transaction pour une quelconque raison.

Avec un compromis de vente, l’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation si le vendeur ne remplit pas les conditions. Il peut demander le versement de dommages et intérêts, et même obtenir l’exécution forcée de la vente auprès de la justice.

D’après ce droit de rétraction lancé avec la loi SRU en 2000 et modifié par la loi Macron en 2015, le droit de rétractation s’étale sur une période de 10 jours à partir du lendemain de la présentation du contrat.

Il faut aussi savoir que le compromis de vente peut être obligatoire dans certaines situations. Par exemple, pour la vente d’un terrain à bâtir issu d’un lotissement soumis à un permis d’aménager, le compromis de vente ne peut pas être substitué par une promesse de vente.

De plus, la signature du compromis de vente s’accompagne généralement du versement d’un dépôt de garantie de la part de l’acquéreur. La somme de ce dépôt de garantie n’est pas prédéfinie. Cependant, elle représente souvent entre 5 et 10 % du prix de vente du bien immobilier.

La promesse de vente

Contrairement au compromis de vente, la promesse de vente n’offre pas le même niveau d’engagement aux deux parties. En effet, la promesse de vente, qui s’appelle aussi promesse unilatérale, engage principalement le vendeur vis-à-vis de l’acquéreur.

En signant la promesse de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier dans le délai indiqué sur l’avant-contrat.

Généralement, cette période est comprise entre deux et trois mois. Si le délai s’écoule et que l’acquéreur n’a pas acheté le bien immobilier, le vendeur est libre de disposer à nouveau de sa propriété comme bon lui semble. Il peut notamment la remettre immédiatement en vente.

Néanmoins, il faut aussi préciser que l’acquéreur doit verser une indemnité d’immobilisation au moment de la signature de la promesse de vente. Le montant de celle-ci correspond à environ 10 % du prix de la vente du bien immobilier. Si la vente a lieu comme prévu, la somme de l’indemnité d’immobilisation est déduite du montant total de la transaction.

De plus, la promesse de vente contient les mêmes informations que le compromis. Elle doit donc être composée du prix du bien immobilier, des conditions suspensives, des coordonnées du vendeur et de l’acquéreur, du prêt bancaire, etc. Il ne faut pas non plus oublier que la désignation du bien sur l’avant-contrat doit être identique à celle du titre de propriété.

En conclusion, il n’y a pas de meilleur avant-contrat par rapport à un autre. Vous devez donc choisir un compromis ou une promesse en fonction de vos besoins et de vos préférences personnelles.

Dans les deux cas, la signature de l’avant-contrat devant le notaire n’est pas nécessaire pour les deux parties. Un avant-contrat est néanmoins obligatoire pour les étapes suivantes jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.