Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
Se lancer dans un investissement immobilier demande quelques recherches préalables. En effet, le type de bien recherché dépend fortement des critères de l’investisseur.
Et tandis que certains acheteurs potentiels ne jurent que par l’ancien, d’autres, au contraire, n’envisagent d’investir que dans du neuf. Il peut être intéressant de bien se renseigner sur les avantages et les inconvénients d’une construction neuve avant de se décider.
On considère que le bien immobilier est neuf lorsqu’il est bâti depuis cinq ans maximum, qu’il n’a jamais été revendu par son premier propriétaire et qu’il n’a jamais été habité.
Les avantages de l’achat dans le neuf
Investir dans un logement neuf présente plusieurs avantages importants. Acheter dans du neuf, cela signifie tout d’abord ne pas avoir de travaux à faire.
En effet, la livraison de la construction étant récente, il n’y a normalement aucune réparation à effectuer. Si toutefois le bien laisse apparaître un défaut de construction, la garantie sur le bien neuf joue en faveur des acheteurs, puisque les travaux sont alors couverts.
Il est important de voir en amont le détail de cette garantie ainsi que sa durée dans le temps. Normalement, la garantie est décennale, c’est-à-dire qu’elle court sur 10 ans à partir de la construction du bien.
Cette assurance couvre l’acquéreur sur les éventuels vices cachés : malfaçons touchant à la structure du bâtiment comme les fondations ou la toiture, tout ce qui porte atteinte à la solidité du logement. Il existe aussi une garantie biennale de deux ans.
Elle concerne les équipements des biens neufs qui ne sont pas le gros œuvre, mais qui concerne les éléments dissociables du logement : robinet, interphones, etc. Cette garantie est également appelée garantie de bon fonctionnement.
Pour un investissement dans du neuf, à part éventuellement un peu de peinture pour mettre au goût du nouveau propriétaire, le budget travaux à prévoir est donc très faible. En règle générale, l’investissement dans le neuf signifie que l’acheteur peut emménager, dès la signature de la vente, dans le bien, sans avoir à attendre la réalisation de travaux plus ou moins importants.
Un autre avantage à prendre en compte lors de l’achat dans le neuf est que le logement est dans l’obligation de respecter les dernières normes en vigueur.
Ces normes portent par exemple sur la performance énergétique de l’habitat, la réglementation acoustique ou bien encore l’accessibilité aux personnes handicapées. Tous les règlements actualisés au cours des dernières années sont à respecter et garantissent une meilleure isolation, un besoin moindre en chauffage, la présence d’un ascenseur, etc.
Enfin, d’un point de vue financier, l’achat d’un bien neuf permet d’économiser un peu sur les frais de notaires, qui peuvent être divisés de moitié par rapport à un logement dans l’ancien. Cette économie n’est pas à négliger par rapport au budget général de l’achat.
Contrairement à l’achat dans l’ancien, il existe des aides pour pouvoir investir. C’est notamment le cas avec les prêts à taux zéro par exemple pour l’achat de sa résidence principale, si les critères d’obtention sont respectés.
La Loi Pinel permet aussi une exonération d’impôt s’il s’agit d’un investissement locatif dans du neuf.
Les inconvénients d’acheter dans le neuf
Acheter dans du neuf ne signifie pas forcément pouvoir emménager tout de suite dans un bien neuf. En effet, il est souvent nécessaire de patienter le temps de la construction ou de la finalisation des travaux.
Il existe très peu de biens neufs en vente sur le marché, beaucoup moins que des biens immobiliers plus anciens. La conséquence directe intervient sur le budget de l’acquéreur, puisqu’il doit d’un côté financer l’achat du bien neuf et en parallèle pouvoir continuer à se loger en attendant.
La pression budgétaire peut donc être importante pendant quelques mois, voire plus en cas de retard dans le calendrier de construction ou d’arrêt temporaire des travaux.
Un autre aspect important concerne le budget à investir pour pouvoir acheter dans le neuf. Certes, il n’y a pas de travaux à effectuer, mais les prix sont plus élevés que lorsque l’on investit dans de l’ancien. En général, la différence de prix est d’environ 20 % entre un logement neuf et un logement ancien du même type.
Par ailleurs, il est parfois nécessaire de prendre la décision d’achat avant d’avoir vu le logement dans son ensemble et de ses yeux. Il s’agit alors de signer sans avoir fait une réelle visite de son futur logement. Le potentiel acquéreur prend connaissance des plans et des projections réalisées pour donner un maximum de détails sur le rendu final de la construction.
Dans ce cas, on parle d’une VEFA, c’est-à-dire une Vente en Futur État d’Achèvement. Même si les garanties biennales et décennales sont obligatoires pour ce type de bien, il est important de bien vérifier le sérieux des entreprises à la tête du chantier pour éviter de mauvaises surprises à la livraison du bien.
Le nombre de logements neufs disponibles étant plus réduit que pour l’ancien, passer par une VEFA est souvent nécessaire lorsque l’on souhaite absolument emménager dans un logement venant d’être construit.
D’un point de vue des frais de notaires associés à l’achat dans le neuf, il faut normalement compter environ 3 % de la vente. Cela représente moins que pour les logements anciens, mais ne compense pas non plus forcément les prix plus élevés du marché du neuf.
L’achat dans le neuf présente donc des avantages et des inconvénients. Lors d’une recherche immobilière, il peut être intéressant de ne pas se focaliser exclusivement sur ce point et de pouvoir visiter des logements des deux types afin de choisir en fonction d’un ensemble de critères.
D’autres données comme le prix, la localisation et la surface habitable sont d’une égale importance lors d’un acte d’achat immobilier.