Fiscalité immobilière : les lois en vigueur
Il existe de nombreuses lois qui régissent la fiscalité immobilière et permettent de bénéficier de réductions d’impôts. Avant d’investir dans un bien, il est donc intéressant de se renseigner sur ces lois et ce qu’elles peuvent apporter à l’acheteur en fonction du type de logement choisi, de sa localisation et des conditions de location.
Loi Pinel et défiscalisation
La Loi Pinel a été votée dans le but d’encourager le secteur de la construction en proposant un dispositif fiscal attractif pour les investissements locatifs. La Loi Pinel s’adresse aux acheteurs d’un bien neuf, ensuite mis en location pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Les avantages fiscaux dépendent de la durée de la location à laquelle s’engage le propriétaire.
Ils permettent d’obtenir une réduction d’une partie des impôts de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement. L’abattement fiscal est néanmoins plafonné et ne peut dépasser 10 000 euros sur le montant de l’impôt sur le revenu. De même, la défiscalisation s’applique à deux logements maximum par an.
En plus de cette réduction d’impôt, la loi Pinel permet aussi de devenir propriétaire sans apport. Le principe est que l’achat est remboursé à la fois par les revenus locatifs du logement, ainsi que par les réductions fiscales. Les conditions de location ne sont pas restrictives, ainsi, il est tout à fait possible de louer le bien acheté à un membre de sa famille, ascendant ou descendant.
Pour être éligible à la loi Pinel, le logement doit être au choix : un logement nouvellement construit ou en phase d’être achevé, un logement construit par l’acquéreur, en ce qui concerne les logements neufs. Mais il est aussi possible de profiter du dispositif Pinel avec un logement ancien.
Dans ce cas, le bien immobilier est soit un logement insalubre à réhabiliter, soit un logement ancien refait à neuf ou bien encore des locaux transformés en logement. Pour entrer dans le cadre de la loi Pinel, ces logements doivent respecter un niveau de performance énergétique défini.
Enfin, la localisation est également un critère puisque les logements doivent être situés dans des zones appelées « zones tendues » . Le bien immobilier doit être mis en location en tant que résidence principale et il ne doit pas être meublé.
De plus, le revenu annuel des locataires ne doit pas dépasser un certain niveau. La Loi Pinel est un encouragement pour bien préparer sa retraite en faisant un investissement immobilier qui assure ensuite un revenu mensuel via les loyers perçus.
Il s’agit de se construire un patrimoine immobilier tout en profitant d’une défiscalisation intéressante. La Loi Pinel date de 2014 et a depuis été prolongée plusieurs fois. Actuellement, le dispositif est encore valide jusqu’en 2024.
Défiscalisation dans l’ancien avec la loi Denormandie
L’objectif de cette loi est d’encourager l’investissement dans des biens immobiliers anciens à rénover et à réhabiliter. Ces logements se situent dans des zones souvent délaissées, où les biens immobiliers sont vacants et souffrent d’insalubrité.
Le principe est le même que pour la Loi Pinel, basée sur une réduction d’impôts. Pour que le logement soit éligible à ce dispositif, il doit être situé dans une des communes prédéfinies, dans un quartier à réhabiliter. Le logement ne doit pas être habitable et il faut y effectuer des travaux dont le montant doit représenter au moins 25 % de la valeur totale de l’opération immobilière.
Les travaux doivent pouvoir être justifiés et ils doivent notamment prendre en compte les nouvelles normes de performances énergétiques. Par ailleurs, il existe aussi certaines conditions à respecter concernant le locataire. Ses revenus annuels ne doivent pas dépasser un certain plafond. Le loyer est également plafonné.
Quant à l’avantage fiscal, il s’agit d’une réduction directe sur les impôts sur le revenu. Elle est de 12 % du prix global de l’opération pour une location de durée de 6 ans, 18 % pour une location de 9 ans et enfin 21 % si la durée de la location est de 12 ans. Cet avantage est cependant limité par un double plafond, celui du prix du mètre carré associé à celui du coût global du bien.
Loi Malraux et conservation du patrimoine
La Loi Malraux est un autre dispositif proposant une déduction d’impôts calculée par rapport au montant des travaux effectués. Il s’adresse aux propriétaires de biens anciens loués dont ils souhaitent effectuer la rénovation.
Ainsi, les propriétaires peuvent déduire de leurs impôts à payer un pourcentage des travaux effectués, de 22 % ou 30 % en fonction de la zone où se situe le bien. La limite est fixée à 400 000 euros de travaux sur 4 ans. Cet avantage vise à préserver le patrimoine architectural en incitant les propriétaires à entretenir leurs biens anciens, souvent historiques ou à caractère esthétique.
Dispositif Cosse et loyer abordable
Le dispositif Cosse a été mis en place dans l’idée de plafonner le loyer pour les rendre accessibles aux ménages les plus modestes et en proposant aux propriétaires des avantages fiscaux du fait de ce loyer plafonné.
Les logements sont conventionnés auprès de l’Anah : agence nationale de l’habitat. Les plafonds des loyers sont fixés en fonction des départements. Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un certain seuil annuel, défini par l’Anah. La déduction fiscale dépend du loyer et de la zone où se situe le bien.