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Viager : les différentes solutions qui s’offrent à vous

Posté par ARE Immo le juillet 6, 2021
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Vous souhaitez acquérir un bien immobilier ? Avez-vous songé à acheter en viager ? Cette forme de vente immobilière présente plusieurs avantages, mais elle ne convient évidemment pas à tous les profils d’acheteurs. Vous retrouverez donc dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le viager ainsi que les différentes solutions qui s’offrent à vous en tant que potentiel acquéreur.

Qu’est-ce que le viager ?

En France, le viager est une forme de vente immobilière qui prend de plus en plus d’ampleur ces dernières années. Et pour cause, elle peut parfois se révéler très avantageuse. Mais alors, de quoi s’agit-il exactement ?

Le viager désigne une vente immobilière qui s’effectue en échange d’une rente viagère périodique. Celle-ci n’est pas forcément mensuelle, mais cela est souvent le plus courant. La rente viagère peut aussi être trimestrielle ou annuelle. De plus, une vente en viager peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

La particularité d’une vente en viager est que ni l’acquéreur ni le vendeur ne connaisse la somme totale à laquelle le bien sera acquis. En effet, le montant final du bien immobilier dépend directement de la date du décès du vendeur.

D’ailleurs, une vente en viager ne s’effectue généralement qu’à partir de 70 ans environ. Bien qu’il n’y ait pas de loi imposant un âge minimum pour vendre en viager, les potentiels acquéreurs sont plutôt hésitants à acheter un bien en viager à des personnes plus jeunes pour des raisons évidentes.

Quelles sont les solutions pour acheter en viager ?

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en viager, il faut savoir que deux solutions s’offrent à vous. Vous pouvez effectivement acquérir un bien en viager occupé ou en viager libre.

Le viager occupé

Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur ne cède pas son droit d’usage et d’habitation. Il transfère néanmoins le titre de propriété à l’acquéreur. Ainsi, le vendeur ne verse plus la taxe foncière, mais il continue de payer la taxe d’habitation. Le vendeur réside dans le bien jusqu’à son décès et l’acheteur pourra ensuite l’occuper.

Le viager libre

Dans une vente en viager libre, le vendeur cède son droit d’usage et son droit d’habitation. Il transmet aussi le titre de propriété à l’acquéreur qui peut occuper le bien dès la signature de l’acte de vente. Il n’y a donc pas besoin d’attendre le décès du vendeur pour pouvoir habiter dans le bien.

De plus, il faut aussi savoir qu’une vente en viager peut être annulée. Si le vendeur est malade au moment de la signature de l’acte de vente et qu’il décède dans les 20 jours qui suivent, la vente en viager est automatiquement annulée.

Comment calculer la rente viagère ?

Le montant de la rente viagère est obligatoirement indiqué dans l’acte de vente. Les deux parties se mettent d’accord sur ce montant avant la signature. Avant toute chose, il faut savoir que le barème Daubry est généralement utilisé pour calculer la rente viagère. Grâce à ses milliers de données et de possibilités, le barème Daubry est capable de calculer le montant du bouquet et de la rente viagère en fonction des critères suivants, entre autres :

  • L’âge et le sexe du vendeur ;
  • L’espérance de vie du vendeur ;
  • Le versement d’un bouquet et le montant de ce dernier s’il est versé ;
  • Le statut du bien vendu en viager, s’il est libre ou occupé.

Si les deux parties se mettent d’accord sur un bouquet à verser au moment de la signature de l’acte de vente, plusieurs choses sont à connaître. D’une part, le montant du bouquet représente généralement 30 % du prix du bien immobilier. D’autre part, plus le vendeur est âgé, plus le montant du bouquet est élevé. Cependant, le bouquet est plus faible si le vendeur est un couple.

Quels sont les avantages du viager ?

Vendre ou acquérir un bien immobilier en viager représente plusieurs avantages à la fois pour l’acheteur et pour le vendeur.

Pour l’acheteur

En tant qu’acheteur, l’avantage principal d’acheter en viager est de pouvoir se constituer un patrimoine immobilier avec un investissement de départ moins conséquent que pour une vente classique.

En effet, la rente viagère s’apparente en quelque sorte à un crédit bancaire. L’acquéreur est redevable auprès du vendeur et non auprès d’une banque. Cela lui permet d’éviter les frais liés aux prêts bancaires.

Néanmoins, l’acheteur doit toujours garder à l’esprit qu’un achat en viager représente un aléa. Étant donné que la valeur finale du bien immobilier repose uniquement sur la date du décès du vendeur, un achat en viager n’est pas toujours une bonne affaire financière. Il l’est uniquement si le montant total payé est inférieur à la valeur du bien.

Pour le vendeur

En tant que vendeur, l’avantage évident de vendre son bien en viager est de bénéficier d’une rente à vie. De plus, une vente en viager permet aussi de disposer d’un régime fiscal avantageux. Quand un bien est vendu en viager, la rente viagère est évidemment soumise à l’impôt sur le revenu, mais elle bénéficie d’un abattement.

Voici la fraction de la rente viagère qui est imposée en fonction de l’âge du vendeur au moment du premier versement après la signature de l’acte de vente :

  • 70 % de la rente viagère est imposée si le vendeur a moins de 50 ans au premier versement ;
  • 50 % de la rente viagère est imposée si le vendeur a entre 50 et 69 ans au premier versement ;
  • 40 % de la rente viagère est imposée si le vendeur a entre 60 et 69 ans au premier versement ;
  • 30 % de la rente viagère est imposée si le vendeur a plus de 69 ans au premier versement.

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