Comment calculer la rentabilité de son investissement ?
Vous avez réalisé un investissement immobilier locatif et vous vous demandez comment calculer sa rentabilité ? Cela est essentiel pour mesurer la performance de votre investissement locatif.
Pour faire simple, ce résultat est le ratio entre le coût du logement (son prix d’achat, son entretien, les taxes, le crédit, etc.) et la somme du loyer que le logement vous rapporte.
Ainsi, calculer la rentabilité de votre investissement vous permet de vous assurer que vous ne perdez pas d’argent, mais que vous en gagnez.
Comment calculer la rentabilité brute ?
La rentabilité brute de votre investissement locatif permet de vous donner une idée générale de ce que vous rapporte votre logement. En effet, le calcul de la rentabilité brute mesure l’apport du loyer par rapport au prix d’achat. Néanmoins, le chiffre obtenu doit être pris avec du recul puisqu’il ne prend pas en compte les frais annexes liés au logement.
Pour calculer la rentabilité brute de votre investissement locatif, vous devez diviser le loyer annuel du logement par son prix d’achat.
Ensuite, vous devez multiplier le résultat obtenu par 100. À titre d’exemple, un appartement que vous avez acheté pour 200 000 euros et que vous louez pour 800 euros par mois a une rentabilité brute de 4,8 %.
Comment calculer la rentabilité nette de charges ?
La rentabilité nette de charges de votre investissement locatif est une mesure plus précise. Elle prend effectivement en compte les différentes charges et les frais qui s’appliquent en tant que propriétaire du bien immobilier.
Pour vous donner une meilleure idée, voici quelques exemples de ces frais et charges qui sont comptabilisés pour le calcul de la rentabilité nette :
- Les taxes foncières ;
- Les frais de financement ;
- L’assurance loyers impayés ;
- Les frais d’entretien ;
- Les frais de gestion du bien par une société si cela est applicable ;
- L’assurance propriétaire non occupant ;
- Les vacances locatives.
Attention, cette liste ne représente pas toutes les charges et les frais que vous devez payer en tant que propriétaire du logement. Il s’agit seulement de quelques exemples parmi l’ensemble des charges que vous devez verser.
De manière générale, la rentabilité nette de charges est utilisée pour mesurer avec précision les performances de votre investissement locatif. Elle surveille ainsi davantage les entrées et les sorties d’argent par rapport à la rentabilité brute.
Pour calculer la rentabilité nette de charges, vous devez réutiliser la formule du calcul précédent de la rentabilité brute et apporter quelques modifications. D’une part, vous devez reprendre le loyer annuel du logement. D’autre part, vous devez déduire la taxe foncière, les frais de gestion et les charges non récupérables sur le locataire.
Reprenez l’exemple du logement qui rapporte 800 euros de loyer par mois. Vous devez ensuite déduire du loyer annuel environ 700 euros de taxe foncière.
Vous enlevez 10 % de frais de gestion et vous retirez également 500 euros de charges non récupérables. Après le calcul, vous obtenez une rentabilité nette de charges de votre investissement locatif.
Comment calculer la rentabilité nette-nette ?
Un autre type de rentabilité à calculer dans votre démarche d’investissement locatif s’appelle la rentabilité nette-nette.
Celle-ci est encore plus précise que les deux précédentes puisqu’elle prend en compte les charges, mais aussi les avantages fiscaux. D’ailleurs, si vous effectuez des travaux ou des intérêts d’emprunt dans le logement, la somme à verser peut être déduite du loyer si vous avez déclaré ces revenus au fisc.
Il n’y a pas de formule précise pour calculer la rentabilité nette-nette de votre investissement locatif. En effet, ce rendement varie en fonction de la situation fiscale de l’acheteur et du vendeur. Cependant, il faut savoir que la mesure de la rentabilité nette-nette reprend les mêmes valeurs que la mesure de la rentabilité nette de charges.
Comment calculer la rentabilité de votre investissement avec la méthode Larcher ?
Vous connaissez désormais trois types de rentabilités locatives, mais le calcul n’est pas toujours simple à réaliser. Cela est notamment la raison pour laquelle de nombreux propriétaires préfèrent calculer la rentabilité de leur investissement locatif avec la méthode Larcher.
La méthode Larcher se base sur la rentabilité brute qu’elle calcule sur 9 mois de loyer au lieu des 12 habituels. Ensuite, cette méthode considère que les différentes charges du logement correspondent à environ 25 % du loyer, soit 3 mois de loyer. Voici comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif avec la méthode Larcher en reprenant l’exemple précédent.
Vous devez multiplier le loyer mensuel par 9, puis diviser le résultat par 200 000 et multiplier par 100. La formule est la suivante : 800 x 9 / 200 000 x 100. La rentabilité de l’investissement locatif avec la méthode Larcher est donc de 3,60 %.
Enfin, si vous cherchez à calculer avec précision la rentabilité de votre investissement locatif, la méthode Larcher est souvent recommandée. Outre sa facilité d’utilisation, la méthode Larcher a l’avantage d’être plus rapide à calculer. Elle est presque aussi précise et efficace que la méthode pour calculer la rentabilité nette de charges.