Taux immobilier : lequel choisir ?

L’investissement immobilier nécessite en général de solliciter un crédit auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit spécialisé afin de pouvoir financer l’achat. Il existe différents types de crédits.

Le taux et la durée du prêt sont deux variables qu’il est nécessaire d’étudier attentivement avant de faire une demande. Plus le taux d’intérêt est bas, plus le particulier peut potentiellement emprunter une somme importante.

C’est pourquoi la négociation du taux immobilier est souvent cruciale. Elle peut être faite en utilisant les services d’un courtier ou bien directement auprès des banques.

Définition du taux immobilier

Il s’agit d’un pourcentage du montant du prêt. Plutôt que de taux immobilier, on parle de TEG : Taux Effectif Global ou bien encore de TAEG : Taux Annuel Effectif Global.

Le TAEG inclut l’ensemble des frais inhérents au crédit : le taux d’assurance, mais aussi les frais de dossier, les frais de garantie, les frais de gestion de compte, voire même les frais de courtage. Ce taux doit être défini clairement par la banque ou l’organisme de crédit en amont de la signature de l’emprunt.

Il est plafonné par ce qui est appelé le taux d’usure et qui est, lui, défini par la Banque de France. Le TEG inclut dans le calcul les frais de dossier.

Les taux immobiliers évoluent au fil des ans. Il est intéressant de les surveiller, même si on a déjà souscrit à un crédit immobilier, afin de voir si le propre taux de son crédit ne peut pas être renégocié en fonction du marché et de son dossier.

Calcul du taux d’intérêt

Plusieurs paramètres entrent en compte dans le calcul du taux d’intérêt. Tout d’abord, la durée de l’emprunt. Plus cette durée est longue, plus le taux va être élevé.

Les taux d’intérêt pour des durées de 10 ans sont par exemple plus attractifs en termes de coût par rapport à ceux souscrits pour une durée de 25 ans.

Mais la mensualité de remboursement en est plus élevée, il est donc nécessaire de faire le bon calcul. Le profil de l’emprunteur et sa capacité d’emprunt sont un autre élément clé.

En effet, la banque évalue le risque à prêter de l’argent, ce risque pris par la banque est rémunéré avec le taux d’intérêt. Plus le taux d’intérêt est bas, plus le coût du crédit est faible.

Aujourd’hui, il existe plusieurs organismes qui proposent des PTZ (prêts à taux zéro), ce qui signifie que, dans ce cas, l’emprunt n’a pas de coût. Ces prêts sont en général financés par le gouvernement ou d’autres organismes publics, à travers des accords passés avec les établissements bancaires.

Le crédit immobilier à taux fixe

C’est un crédit qui est rassurant pour l’emprunteur, dans le sens où, dès la souscription du prêt, l’acheteur sait exactement quel montant il devra rembourser.

Ce taux fixe permet de ne pas subir les éventuelles hausses des taux. C’est donc un crédit immobilier qui présente une solide garantie pour l’emprunteur.

En revanche, avec un taux fixe, l’acheteur ne peut pas bénéficier des éventuelles baisses du taux. Cependant, même si le taux est défini et ne peut pas évoluer naturellement, il est toujours possible de renégocier celui-ci avec la banque, pour en revoir les modalités de remboursement.

Pour négocier le taux fixe, l’établissement bancaire ​ ​étudie le dossier du demandeur. Un apport personnel important et des sources de revenus stables peuvent ainsi amener la banque à diminuer son taux, jugeant que le risque est plus faible.

La durée standard actuelle d’un prêt est située entre 15 ans et 25 ans. La banque étudie plus attentivement le dossier pour un prêt supérieur à 25 ans, le risque étant pour elle d’autant plus important.

En France, le prêt à taux fixe est le plus populaire alors que dans de nombreux autres pays européens, c’est plutôt le prêt à taux variable qui est le plus courant.

Le prêt immobilier à taux variable

Le crédit immobilier à taux variable signifie que le taux va suivre le taux du marché et donc que l’emprunteur paye normalement le juste coût de son crédit.

Le taux peut varier à la hausse ou à la baisse en fonction des fluctuations du taux de l’euro et du taux de l’établissement bancaire.

Le taux est revu en général tous les ans, à la date d’anniversaire du prêt. Afin de protéger l’emprunteur d’une éventuelle hausse brutale des taux, de nombreux prêts à taux variables établissent un plafond qui ne peut pas être dépassé, il s’agit alors d’un prêt à taux variable capé.

Le crédit immobilier à taux variable présente plus de risques et à l’heure où les taux proposés sont extrêmement bas, il n’est pas forcément pertinent de choisir cette option. Le prêt à taux fixe est d’ailleurs de moins en moins proposé par les banques, mais cela reste néanmoins une option à étudier.

Les prêts immobiliers et les aides au logement

Afin de permettre au plus grand nombre de ménages possible d’accéder à la propriété, le gouvernement, les régions, les municipalités, etc. ont mis en place différentes aides. Le Prêt à Taux Zéro et d’autres offres de prêts sont ainsi subventionnés.

L’acheteur peut alors emprunter à un taux extrêmement bas, voire à un taux zéro. Dans ce cas, le crédit ne coûte rien à l’acheteur, ce qui représente une aide financière importante.

Pour connaître les différentes possibilités et les taux associés à chaque aide ou allocations, il est nécessaire de se renseigner auprès des différents organismes ou de l’agence nationale pour l’habitat.