Comprendre le compromis de vente
Vous avez finalement déniché le bien immobilier de vos rêves ou vous souhaitez vendre le vôtre ? La première étape à suivre dans la procédure d’acquisition ou de vente du bien est de signer le compromis de vente avec l’acheteur ou le vendeur.
Vous retrouverez donc dans cet article toutes les informations importantes à connaître pour comprendre le fonctionnement du compromis de vente.
À quoi sert le compromis de vente ?
Une fois que vous avez visité un bien immobilier et que vous envisagez de l’acheter, la première étape est de signer un avant-contrat.
Celui-ci peut se présenter sous la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Généralement, le compromis de vente est plus utilisé que la promesse puisqu’il engage les deux parties. Il est donc tout aussi intéressant pour l’acheteur que pour le vendeur.
Un avant-contrat
Le compromis de vente est aussi appelé promesse synallagmatique de vente. Il s’agit du premier document juridique qui scelle l’engagement entre les deux parties pour la vente d’un bien immobilier.
Le terme « avant-contrat » est utilisé, car, comme son nom l’indique, le compromis est le contrat qui prépare à la signature de l’acte authentique de vente.
Un engagement
Le compromis de vente représente l’engagement entre les deux parties. En effet, le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur tandis que ce dernier s’engage à acheter le bien auprès du vendeur.
Selon l’article 1589 du Code civil, « le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix ».
Bien entendu, les conditions spécifiées dans le compromis de vente doivent être respectées. Le contrat sert également à se mettre d’accord sur le prix du bien immobilier.
L’acheteur dispose d’ailleurs d’un droit de rétractation si le vendeur ne remplit pas les conditions de la vente. Une fois que ces conditions ont été réalisées, mais que l’une des deux parties refuse de signer l’acte définitif, l’autre partie peut demander en justice le versement de dommages et intérêts.
Si le vendeur est responsable de ne pas signer l’acte définitif, l’acquéreur peut obtenir de la justice l’exécution forcée de la vente.
Quelle différence entre le compromis et la promesse de vente ?
La promesse de vente, aussi connue sous le nom de promesse unilatérale de vente, est plus souple pour l’acquéreur. En effet, elle n’engage que le vendeur auprès de l’acheteur. Cela signifie que ce dernier bénéficie d’un droit privilégié pendant une période allant d’un à trois mois et le vendeur ne peut pas se rétracter.
Qu’est-ce que le compromis de vente contient ?
La rédaction du compromis de vente doit être très précise et ne pas contenir d’erreurs. Voici les différentes informations qu’il doit contenir.
L’état civil
Il arrive parfois que l’acquéreur qui a signé le compromis de vente ne puisse pas signer l’acte définitif de vente pour une quelconque raison. Dans ce cas, il vaut mieux prévoir une clause de substitution. Cela permet à l’acquéreur de se faire remplacer pour l’acte définitif et cela évite ainsi de perdre la propriété immobilière.
La désignation du bien
Le compromis de vente doit contenir exactement la même désignation du bien immobilier que celle qui figure sur le titre de propriété.
Il n’y a d’ailleurs pas besoin de préciser la surface du bien immobilier, à moins qu’il ne s’agisse d’un bien en copropriété. De plus, si la désignation du bien a été modifiée, il faut détailler ces modifications dans la partie « observations » du paragraphe « désignation des biens ».
Les transferts de propriété et de jouissance du bien
Les transferts de propriété et de jouissance du bien s’effectuent la plupart du temps au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Néanmoins, il peut parfois y avoir des conventions contraires. Dans ce cas, cela doit être indiqué dans le compromis de vente.
Les frais d’agence
Le montant des frais d’agence ou des honoraires doivent toujours être stipulés dans le compromis de vente. Celui-ci doit également indiquer la partie qui va verser les honoraires. Ces critères ont été mis en place avec la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Les clauses suspensives
Le compromis de vente précise qu’il devient définitif une fois que toutes les clauses suspensives sont réalisées. Il n’y a qu’une seule clause suspensive définie par la loi et elle est liée à l’obtention du prêt bancaire par l’acheteur.
Cependant, d’autres clauses suspensives peuvent être listées dans le compromis de vente. Celles-ci doivent être définies et acceptées par les deux parties avant la signature de l’avant-contrat.
Pour vous donner quelques exemples, les clauses suspensives peuvent être la purge de l’état hypothécaire, l’obtention d’un prêt ou encore l’absence de servitude.
La clause de dédit
La clause de dédit est optionnelle dans le compromis de vente. Avec cette clause, l’acheteur a la possibilité de se rétracter pour n’importe quelle raison en dehors des clauses suspensives.
Néanmoins, il doit verser au vendeur une somme sur laquelle les deux parties se sont mises d’accord au préalable.
De son côté, le vendeur s’engage également à ne pas forcer l’acquéreur à signer l’acte de vente définitif avec cette clause de dédit. Au niveau juridique, la clause de dédit est considérée comme le droit conventionnel de se repentir à titre onéreux.
Le dossier de vente
Le dossier de vente est annexé au compromis. Il contient les documents nécessaires pour l’acte authentique de vente tels que les diagnostics immobiliers, la fiche client, la fiche acheteur, le titre de propriété, etc.
Comment se déroule la signature du compromis de vente ?
Après la rédaction, le compromis de vente peut être signé par les deux parties. La présence d’un notaire est facultative.
En effet, le vendeur et l’acquéreur peuvent signer eux-mêmes le compromis de vente. Il n’y a pas non plus besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.
D’ailleurs, il est d’usage de verser un dépôt de garantie au moment de la signature du compromis de vente. Il n’y a pas de somme fixe à respecter. Le montant du dépôt de garantie représente généralement entre 5 et 10 % du prix de vente du bien immobilier.