10 conseils pour investir dans l’immobilier à Montpellier
De plus en plus d’investisseurs sont attirés par Montpellier et la douceur de son climat méditerranéen, le dynamisme de son marché du travail ainsi que la stabilité des prix de la pierre dans la région.
Montpellier fait partie des dix plus grandes villes de France et le secteur immobilier y est en pleine croissance, grâce à de nombreux projets florissants.
Nous vous donnons ici 10 conseils pour que vous puissiez réaliser votre projet d’investissement à Montpellier dans les meilleures conditions.
1. Réalisez une étude de marché
En amont de tout investissement, vous devez vous familiariser avec le marché dans lequel vous souhaitez placer votre argent.
Le marché immobilier ne fait pas défaut à cette règle et nous vous conseillons donc de commencer dès que possible à étudier en détail les annonces, les prix des ventes d’appartements et de maisons ainsi que les retours sur investissements que les propriétaires peuvent attendre.
Commencez votre étude de marché par toutes les zones géographiques, y compris les communes alentours de Montpellier, comme Castelnau-le-Lez, Saint-Jean de Védas, Lattes ou encore Mauguio, pour ensuite centrer vos recherches vers le quartier qui vous semblera le plus intéressant en fonction de vos intérêts propres.
Bien que les plans de vie puissent changer à tout moment, essayez d’être clair quant à vos objectifs d’investissement.
Si vous achetez pour habiter vous-même votre logement, vous devez aussi songer à l’avenir et trouver un compromis entre vos préférences et les exigences du marché locatif, car vous pourriez être amené à déménager à vouloir louer votre bien.
De même, si vous achetez pour réaliser un investissement locatif, mais que vous souhaitez vous réserver l’option d’habiter le bien pour votre retraite, vous aurez tout intérêt à bien connaître le marché et les projets d’avenir du quartier.
2. Déterminez le quartier dans lequel vous souhaitez investir
Si vous souhaitez faire de votre appartement votre résidence principale pour quelques années, puis le proposer à la location, vous serez sans doute tenté de privilégier un quartier proche de votre lieu de travail.
Définissez une zone dans un rayon de 10 ou 15 kilomètres de votre bureau, par exemple, et passez en revue tous les quartiers qui se trouvent dans le périmètre. Vous pourriez être surpris de voir que certaines zones proposent des programmes immobiliers intéressants.
Par exemple, port-Marianne, est un quartier agréable ou il fait bon vivre, dynamique et jeune, avec de nombreux commerces, proche des plages et de la fac d’économie et de gestion. Les rives du Lez sont très agréables pour aller se promener, avec une piste cyclable qui longe les rives jusqu’au bord de mer.
Le quartier de l’Écusson, au centre-ville, ne dort jamais.
Il est animé par la foule de piétons et est idéal pour se promener en famille, mais aussi pour faire du shopping. De plus, vous y trouverez le jardin des plantes, la place de la Comédie, la promenade du Peyrou, la place Saint-Roch ou encore l’esplanade Charles de Gaulle.
Il y a aussi des cafés, des restaurants ainsi que des musées et des monuments comme l’Arc de Triomphe, la cathédrale Saint-Pierre ou encore l’Opéra Comédie. Ce quartier accueille régulièrement de nombreux événements culturels comme la fête de la musique.
Pour un environnement plus calme, intéressez-vous à Boutonnet, qui est un quartier résidentiel paisible, proche du centre-ville et très prisé par les habitants de Montpellier, grâce à ses nombreux espaces verts.
Vous y trouverez de nombreux cafés, restaurants et boulangeries, ainsi que des pharmacies et des petits supermarchés. Ce quartier compte de nombreux établissements scolaires et il est desservi par les lignes du tramway.
3. Décidez du type de bien que vous voulez acquérir
Le type de bien, neuf ou ancien, appartement ou maison, de grande ou de petite superficie, dépendra de votre budget, de vos objectifs, ainsi que des dispositifs d’aides et d’allègement de fiscalité que vous entendez mobiliser.
Si vous achetez pour votre usage personnel, vous devrez choisir un bien correspondant à vos exigences propres, mais restez conscient que vous aurez peut-être à revendre ou à louer votre logement à l’avenir.
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, privilégiez les petits appartements près des Universités, ou des logements plus grands dans d’autres quartiers, plus résidentiels.
Sachez que le prix du mètre carré est de 2740 euros en moyenne, avec des loyers aux alentours des 14 euros du mètre carré. Ainsi, la rentabilité brute est en moyenne de 5,70 %.
Si vous désirez investir dans un studio proche d’une université, vous pouvez trouver des logements proches des 10 % de rentabilité.
4. Renseignez-vous sur les aides au financement
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier et faire de votre logement votre résidence principale pour plusieurs années, vous pourrez certainement bénéficier d’une aide de l’État pour financer votre projet.
Il existe plusieurs dispositifs d’accession à la propriété pour les foyers les plus modestes, comme le prêt à taux zéro, qui figure parmi les plus connus.
Mais d’autres aides, dont certaines peuvent être attribuées avec des conditions de ressources moins strictes, comme le prêt conventionné, la TVA réduite ou le prêt action logement, peuvent aussi être actionnées.
5. Étudiez la fiscalité immobilière
En étudiant la fiscalité immobilière, vous saurez quels dispositifs appliquer à votre situation personnelle pour tirer le meilleur parti de vos investissements locatifs.
En fonction de votre niveau de revenus, de votre épargne personnelle, de votre situation familiale et de vos objectifs de rentabilité, vous pourrez opter pour un ou plusieurs dispositifs, comme la loi Pinel, le Censi Bouvard, la location meublée (LMP ou LMNP) ou encore l’achat en nue-propriété.
Toutes ces réglementations peuvent paraître complexes et difficiles à appréhender et à articuler, mais elles peuvent vous permettre de réaliser des économies substantielles, si vous apprenez à les mobiliser.
Vous devrez commencer par effectuer des simulations pour trouver la formule adaptée à votre situation propre.
6. Évaluez correctement l’état du bien
Pour évaluer correctement la valeur vénale d’un bien immobilier, il ne suffit pas de faire un calcul basé sur le nombre de mètres carrés.
Plusieurs critères doivent être pris en considération, des équipements aux charges de copropriété, en passant par l’état du bien. Ce dernier critère est parfois délicat à évaluer, surtout si vous n’êtes pas accompagné de professionnels.
Si certains travaux peuvent apparaître nécessaires à première vue, d’autres défauts peuvent passer totalement inaperçus à l’œil nu, même expérimenté.
Faire appel à une agence immobilière vous permet de vous reposer sur des professionnels pour faciliter les visites avec des artisans certifiés pour estimer l’état du bien et le coût d’éventuels travaux.
L’agence vous accompagne aussi pour comprendre les diagnostics, comme le diagnostic de performance énergétique, qui peut ouvrir droit à un écoprêt à taux zéro. Cette aide de l’État permet, sans condition de ressources, de financer des travaux destinés à améliorer le système de chauffage ou l’isolation thermique du bien.
Si vous avez pour objectif de réaliser un investissement locatif, vous pouvez acheter un logement déjà occupé, pour réaliser une économie d’environ 10%.
Toutefois, assurez-vous que le montant du loyer vous satisfait, car vous ne pourrez pas l’augmenter librement.
7. Consultez le registre du cadastre
Consulter le cadastre vous permettra de connaître l’historique du bien que vous envisagez d’acquérir, mais aussi de vous renseigner sur les éventuelles servitudes qui pourraient y être attachées.
Par exemple, une servitude de passage permet à un voisin de passer sur la propriété concernée, pour rentrer ou sortir de chez lui.
Une servitude est donc un élément qui peut faire chuter la valeur d’un bien et il est indispensable de savoir s’il en existe avant d’investir, que ce soit pour votre usage personnel ou pour louer.
8. Vérifiez la couverture du réseau téléphonique
En règle générale, Montpellier et ses environs sont relativement bien couverts par l’ensemble des opérateurs téléphoniques, mais certains offrent un réseau trop faible dans certaines zones.
Avant d’acheter, testez donc la couverture dans l’appartement, sur les éventuels balcons et dans les parties communes. Cela vous permettra d’éviter les surprises désagréables une fois que vous aurez emménagé.
N’hésitez pas à utiliser les téléphones de vos amis, s’ils sont abonnés chez d’autres opérateurs, pour comparer la couverture.
9. Assurez-vous de l’existence de places de stationnement
Comme dans toutes les agglomérations, le stationnement est un problème épineux. Si vous n’avez pas de voiture, vous pourriez être tenté d’acheter un appartement sans place de parking, mais pensez à la revente ou à la mise en location de votre bien à l’avenir.
Un garage fermé ou une place de parking sont toujours des atouts appréciés, qui permettent de vendre ou louer plus facilement. Toutefois, si vous avez un coup de cœur pour un appartement sans option de stationnement privatif, assurez-vous de sa proximité avec un des onze parkings souterrains mis à disposition par la ville.
Vous pourrez alors proposer cette alternative à vos locataires, qui se sentiront rassurés de ne pas avoir à chercher une place en extérieur, avec tous les désagréments que cela implique.
Les places de parking peuvent aussi constituer un investissement immobilier à part entière. Si vous souhaitez vous lancer dans l’aventure, mais que vous n’avez pas encore le budget, ou que vous voulez vous familiariser petit à petit avec ce nouvel univers, vous pouvez acquérir une ou plusieurs places de parking pour les louer.
10. Faites-vous accompagner par un professionnel
S’il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier de particulier à particulier, nous vous recommandons de vous faire accompagner par des professionnels. Recourir aux services d’une agence comme la nôtre vous permettra de trouver le bien qui correspond à vos attentes, mais aussi et surtout d’éviter au maximum les déconvenues et de limiter les risques de conclure une mauvaise affaire. Des informations relatives au financement à l’aide pour comprendre les enjeux d’un compromis de vente en passant par l’accompagnement quant aux performances énergétiques, une agence est un réel soutien efficace et bénéfique au bon déroulement d’une transaction immobilière.